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北京楼市这种调控下,成交竟是最近8年最高?!

北京主要银行的信用额度、贷款周期和贷款利率尚未受到影响,但下半年仍存变数。

房贷收紧调查

最近,全国许多地方出现了利率上升贷款速度慢等现象,个别地区甚至出现了二手房停贷的消息。抵押贷款市场的真实情况如何?抵押贷款收紧对购房者、各地楼市的影响如何?将来会怎样?

2020年底,中央银行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》,要求控制房地产贷款和个人住房贷款的比例,并对上述两项指标实施五级管理。

从今年开始,房地产交易继续蓬勃发展。但是在年中阶段,许多城市出现了抵押贷款额度紧张,贷款周期延长的现象。发布的数据显示,从6月份的贷款周期来看,72个重点城市中,46个城市的贷款周期延长,占60%以上。

专家将这一现象解读为半年审查引起的阶段性紧缩,预计下半年银行信用投入额和贷款周期将逐渐恢复正常。

就北京市场而言,调查发现北京的个人抵押业务基本没有受到影响。大多数银行有足够的抵押贷款金额,抵押贷款利率保持稳定。

这也给北京房地产市场的稳定发展带来了好处。据中原地产统计,今年上半年,北京新房交易超过3万套,二手房交易超过11万套,总规模创下近8年来的新高。

额度、周期未受太大影响

调查发现,近期许多城市贷款额度紧张,在北京并没有大规模发生。一家股份制银行北京分行负责人表示,银行个人住房贷款额度充足,没有因额度紧张而影响贷款。

就贷款周期而言,该人士表示,商业贷款从批准贷款到贷款大约需要10到15个工作日,公积金贷款的贷款周期稍长,但一般不超过一个半月。

一家国有银行的相关负责人还表示,北京的个人住房贷款额度没有变化,上半年的贷款周期也比较快。五月份,一些做混合贷款的客户,从批贷到贷款只需5个工作日。

这位银行的个人贷款贷款周期在6月份有所延长,可能是因为审核流程更加严格。但是商业贷款的周期也基本上维持在一个月以内,最快也可以在10个工作日内贷款。

还有一些股份制银行的抵押贷款额度比较紧张。一些购房者透露,上半年曾在一家小银行申请贷款,但由于额度较少,最终转而向国有银行申请。但是据记者了解,这种情况并不普遍。

中介店经纪人小王表示,今年以来,其经手客户的贷款周期一般在半个月至一个月之间。但是具体情况与银行的审核标准和购房者的资格有关,由于审核流程不同,有的银行贷款速度快,有的银行贷款速度慢。

从小王的经验来看,从购房者的资质来看,资质较好、材料齐全的购房者,审核周期相对较快,反之则较慢。就买房类型而言,购买高档住宅和豪宅的客户,资质审核周期较长;购买普通住宅的客户,资质审核周期较短。

就利率而言,目前北京各银行的抵押贷款利率基本上是按照第一套在LPR基础上浮55个基点,第二套浮105个基点的标准执行的。具体来说,第一套房贷款利率为5.2%,第二套房贷款利率为5.7%。

至于下半年个人贷款的发放,上述受访者普遍认为银行有自己的考虑,不排除金额收紧和周期延长的可能性。至于利率,要看政策变化。

低迷后的恢复阶段

由于住房贷款市场稳定,今年上半年北京楼市成交情况良好。

据统计,今年1-6月,北京新房成交30811套,同比增长79%,达到2014年同期最高点。与此同时,北京二手住宅成交110182套,同比增长7成左右,为2016年同期最高点。总体而言,上半年北京楼市成交量创下近8年来的新高。

具体来说,北京楼市的高点出现在3月和4月,也就是传统楼市的小阳春阶段。到了5月和6月,虽然市场已经降温,但交易规模仍然保持在高位。

分析家普遍认为,房贷市场稳定,银行贷款额度和周期没有受到太大影响,是北京房地产市场成交平稳良好的基础。

此外,过去四年(2017-2020年),在政策压制和供应结构变化的影响下,北京房地产市场迎来了低迷期。与此同时,北京房价稳步下跌,部分地区性价比较高。所以,在去年年底学区房交易的刺激下,市场迅速进入升温周期,并延续至今。

但是,由于政策方面对杠杆仍然有严格的限制,在北京房地产市场的升温过程中,房价并没有明显上涨。一个办理贷款业务的中介表示,今年以来,其办理个人经营贷款业务的规模明显减小,消费贷款业务的规模也有所下降。近年来,大多数办理上述贷款业务的客户仍然是为了买房。

从今年开始,北京已经出台了一系列升级调控措施,包括严查经营贷款,严格控制学区房炒作,增加市场供应等。这一措施也在一定程度上稳定了市场预期。

事实上,从绝对值来看,北京楼市只恢复到调控前的水平,如果做历史对比,与真正的高点还是有一定差距的。

就需求而言,在连续四年成交量保持低位之后,北京房地产市场的需求仍将继续释放。但是在政策层面上,北京仍然是限制条件最多,购房杠杆最低的城市,而且限制竞房、公租房等保障房品类的大量供应,可以丰富市场供应体系,稳定房价。

所以下半年北京楼市有望继续保持一定的热度,但很难转向过热区间,北京房价也很难大幅上涨。

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