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成交8334亩!1-6月份西安土地市场总结!

撰文=燕十三

进入2020年,全国经济受到疫情冲击影响十分明显,突然之间,遭遇各方截断,市场处于“真空状态”,如坠十里雾中,方向难辨。但在这个时候,“土地经济”发挥了极大作用,为了六稳六保促进经济回暖、工业用地开启新模式、增加地方调控权限、城市交通大基建拉动,可以说,“土地经济”在我们遭遇经济各方面阻力之际,又一次承担了输血功能。政府工作报告上首次写入“因城施策”,删除了“落实城市主体责任”,肯定疫情期间多地灵活出台供需双向调控政策的积极作用,保障未来房地产发展。其一,最大限度的刺激“消费”和“投资”,不惜通过电子抽奖券(包括消费券)、制定节假日、提前发年终奖、工资截留消费(强制消费)等形式刺激消费,还有掀起城镇老小区改造、大健康产业、通车位改造等等。其二,高层引发《关于授权和委托用地审批权的决定》,下放土地审批权,有助于提高土地使用率,促进社会经济发展。在严格保护耕地、节约用地的前提之下,进一步深化“放管服”改革,赋予省级更大批复自主权。与此同时,重提“西部大开发”,再次掀起西部城市投入,拉平东西部城市经济,实现区域互补等等,当然,这些大政策站在目前的背景之下,都是为了货币超发提供一个“泄洪渠”。此外,西安市还发布了《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》,明确补偿方案,提高补偿费用,全市借助“十四运”噱头,大力推动城市拆迁安置。此外,还发布了《西安市支持工业园区发展的实施意见》,提出配建服务设施用地不超过总用地7%(建面不超过15%),还可以增加容积率,进行产权分割,还有办理产权证。上游政策引导,中游政策放宽,下游政策开口,土地市场成为西安后疫情时代的供血装置,当然,全国都是如此,西安只是一例。因为西安市各数据机构同时略有差异,为了方便理解,我们采用部分数据(根据数据机构要求,不透露具体单位),与大家沟通:2020年,上半年大西安经营性用地供求量较去年同期上涨,成交价格达到新高;成交面积8334亩,亩单价712万元/亩,成交建面1491万㎡,楼面价3981元/㎡。经营性用地(商业、住宅、文旅、服务等用地)主城区浐灞成交量最大,航天和曲江价格较高(供地少、地价高,住宅楼面价高新最高);西咸区域秦汉成交量最大,空港和沣东价格较高;外围高陵成交量最大,鄠邑价格最高。2020年上半年大西安住宅用地供求量相对平衡,价格较去年上涨,成交面积5952亩,亩单价864万元/亩,成交建面1086万㎡,楼面价4734元/㎡。住宅用地主城区浐灞成交量最大,航天和曲江价格较高;西咸区域秦汉成交量最大,沣东和空港价格较高;外围高陵成交量最大,鄠邑价格最高。2020年上半年大西安商服用地较去年同期供应量上涨,成交量维稳,成交价格上涨成交面积2382亩,亩单价334万元/亩,成交建面405万㎡,楼面价1962元/㎡。主城区商服用地浐灞成交量最大,城南和长安价格较高;西咸区域成交量价以沣东为首;外围成交量价集中在周至区域。2020年上半年经营性用地溢价成交25宗地,综合溢价率96%,较2019年上涨明显;从TOP10来看,溢价成交地块主要集中在主城区,以高新和沪灞为主。截止2020年6月底,西安市土地储备排行TOP3为恒大、碧桂园、绿地;陕西3线城市土地储备TOP3为绿地、碧桂园、万达。2020年上半年恒大、华侨城、绿地积极布局大西安,碧桂园、新希望、华润位居拿地金额排行前三。虽然进入后疫情时代,但房企摘地的激情却比2019年强烈不少,综合溢价率高涨,土地招拍挂市场火爆,所有房企都想在资金泡沫化的时期,搜刮城市稀缺资产。典型如高新地产、新希望、隆基泰和、紫薇、中铁建摘地,溢价率都在100%,这反映的都是房企买地的积极性。此外,三迪摘地溢价率81%,此外还有华宇摘地溢价率68%,都属于高溢价案例。其一,2020年上半年大西安商务用地主要集中在沣东新城、秦汉新城,主要是华侨城沣东签约(569亩)、恒大童世界(472亩)多宗土地成交,导致土地成交数量提升,西咸产业摘地可见一斑。

其二,公办学校建设资金提升成为高新土地高溢价的导火索,主要是在软件新城(例如高科房产摘地,学校建设资金6.9亿元)和中央创新区(例如紫薇地产摘地,学校建设资金4.1亿元),这属于典型的取之于民用之于民。

跟专家们预测的不一样,虽然在疫情阶段,西安市招拍挂土地流拍量十分少,仅有中止1宗、流拍1宗,未成交率占比下降明显,说明企业摘地的需求变多,专家观点再次摔在地上。

当然,西安市目前供地十分有特点,除了西咸之外,招拍挂主要热点在“西南高新区”,出现高溢价率摘地;产业勾地主要集中在“东北港务区”,出现低溢价或者零溢价摘地。这是西安土地市场两个十分典型的特色,也是当前发展的两个大趋势。从上半年公示及预告但未能拍卖的土地分布来看,主要集中在“东北板块”浐灞、港务区,土地数量达到七百多亩,相信在2021年十四运前后,这一片将成为大西安新盘供应大区!

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