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越秀服务IPO底气:国企、TOD和营收跨越“10亿元”门槛

陈博 2021年刚过半,物业行业将迎来第46只登陆香港资本市场的物业股。从6月16日开始,越秀服务启动分拆上市的最后一步——全球发售股份,并将于6月21日定价,6月28日挂牌。

本次发行规模约3.7亿股(假设未行使超额配股权),相当于发售完成后总股数的约25%。其中,越秀地产合资格股东将获优先认购合共3695.1万股预留股份的保证配额,占全球发售初步可供认购股份总数的约10.0%(假设未行使超额配股权)。

越秀服务的发售价介于4.88港元/股至6.52港元/股之间,以此估算,本次IPO拟募资总额约18.04亿港元至24.1亿港元。

资本市场对于物业企业的青睐吸引着越来越多物企跑步进场。按照中国指数研究院物业事业部副总经理牛晓娟提供的数据,截至2021年6月8日,港股物业板块的总市值从2020年初的2062亿元增至8226亿元;港股物业板块的平均市盈率达到33.3倍,远高于港股主板12倍的市盈率。

不过,伴随着碧桂园服务、恒大物业这类龙头物企逐渐入局,当前的物业股市场分化正在形成。根据越秀地产发布的公告,此次招股之后,越秀服务的市值将介于72.16亿港元-96.41亿港元之间(假设未行使超额配股权)。

这个预估市值,如果对比其他34家已经登陆港股、拥有地产公司背景的物业企业总市值,至少要排到15名开外。

预估市值表现平平的背后,是越秀服务相对较小的营收与在管规模。招股书显示,直至2020年,越秀服务的收入才刚刚跨越“10亿元”门槛。过去三年间,越秀服务的总收入由2018年的7.63亿元增至2020年的11.68亿元;净利润则由2018年的4731万元增至2020年的2.04亿元。

可供对比的是,已经成功IPO的上市物业公司中,2020年度营收过百亿的物业公司已经达到4家,分别是碧桂园服务、恒大物业、绿城服务、雅生活。

截至2020年12月末,越秀服务的总在管面积为3265万平方米,在管物业数量为215个;签约面积为4991万平方米。按照克而瑞研究中心发布的2020年中国物业服务企业在管规模和合约规模TOP100榜单,越秀服务的这两个面积,分别都要排至50名开外。

但越秀服务的野心显然不小。在新近举行的首次公开募股发布会上,越秀服务行政总裁吴炜表示,越秀服务希望在未来的3-5年,能够跻身物业行业的第一梯队。

按照吴炜的说法,实现这一目标的首要路径是依靠母公司越秀地产的支持。越秀地产每年的竣工面积大概在500万-600万平方米左右,未来3年基本可以为越秀服务稳定贡献2000万平方米的面积。

如同绝大多数分拆上市的物业公司一样,过去三年,越秀服务的规模扩张也高度依赖母公司——来自越秀地产及其关联方开发的物业,近三年来分别占越秀服务在管项目总数约86.3%、80.5%及79.5%;这些物业创造的物业管理服务收益,三年来也分别占据越秀服务营业收入总额的约91.7%、88.6%及90.0%。

但越秀服务已经准备好一支多达80多人的强有力外拓队伍,未来3年通过外拓扩张的面积希望达到2000万-5000万平方米水平;与此同时,吴炜提到,越秀服务还会通过收并购,走市场化的路子,积极参与市场上比较好的、比较大的标的竞争。此次IPO集资所得款项的约60%,越秀服务也将用于策略收购和投资提供资金。

无论是外拓还是收并购,越秀服务对于自身能力的认知,主要聚焦在国企和TOD上。比如,吴炜称,越秀服务去年并购了地铁物业,在TOD这个行业走在了其它物业公司的前列;再比如,吴炜还表示,在国企收并购方面,越秀服务相对其他企业有较大优势,因为潜在标的既包括国资委下面大量物业公司在管物业,也包括母公司越秀地产相当多的国企合作资源。

在整场公开募股发布会上,“国企”和“TOD模式”也是出现频率极高的两个关键词,它们几乎构建起越秀服务全部的底气与信心来源——哪怕体量不足,潜在的资源优势也能助力他们比其他物业公司走得更快更好。

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