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尊重基本事实!北方哪个城市最令人担忧?

撰文=燕十三

西安的投资客群应该要感谢《咪宅》,如果不是他们在2016年带队抄底西安,很多外地人可能还不一定了解西安,更不知道西安曾经是个洼地。我们记忆最深刻的就是《咪宅》带队抄底西安城北,当时我们也疑惑,为什么不是抄底曲江高新,为什么不围剿大明宫板块?。补充阅读,可以查询《西安楼市:疯狂之后》,里面写的比较清楚。但现在的《咪宅》似乎并不很看好西安了,可能也是那一波人已经出手清仓。于是,《咪宅》连续刊发了《连涨61个月,摇号摇疯了,一个北方城市的绝地反击!》、《单价1.8万,1万多人去摇,专治不服够刺激!》、《实话实说,北方哪个城市房价最令人担心?》,作为《咪宅》的读者,我们也是深感诧异。为什么深感诧异?主要有两点:其一,《咪宅》作为河南优质自媒体,《郑州楼市》的升级版,关注西安无可厚非,但这种带色彩的关注,似乎与初心有点错位;其二,目前郑州市场已经连跌五年,又遭遇了“千年一遇”等等问题,似乎影响不小,关注郑州市场不好么。但《咪宅》似乎并没有过多关注郑州,只说了一句“如果你把石家庄和郑州的10年房价走势图放在一起比较,你就会发现这两个城市实在太像了”。郑州和石家庄很像么?一点都不像,即便是石家庄经济表现得很羸弱,而且有点入不敷出,也和郑州不一样。

石家庄作为北方大城,只能说造血能力出现了一些状况,此外,长期被吸血,加上招商引资、人口进驻跟不上,这种情况与天津略有相似。通俗一点来说,任何一个城市放在石家庄的位置,最终的归宿都是一样。

郑州发展的速度是有目共睹的,而且在北方楼市涨幅中曾经一度占据第一梯队,早在吴天君时代,郑州就掀起了轰轰烈烈的城棚改运动,当时的拆迁规模几乎是西安“三年拆迁计划”的三倍不止。

具体拆迁规模有多大?2016年11月18日新华社报道《“回头看”后落马“首虎”:“拆迁书记”吴天君的功与过》指出:

根据官方的数据,截至2015年11月,“十二五”期间,郑州市四个开发区、六个城市区及县城、产业集聚区、组团新区规划区范围内,共启动拆迁村庄627个,动迁175.65万人,郑州全域范围内保持着每年拆迁100多个村的进度。其中,中心城区(围合区域内和航空港区107国道以西)的476个村庄,已完成拆迁改造城中村383个,占总数的八成。

这些城棚改拆迁,加上郑州的新城扩张,给郑州带来了什么?城市变化很快,房价涨幅更猛!以郑州中牟县绿博板块为例,2015年郑州绿博房价就达到8千多一平,2017年开始郑州绿博逐渐走上巅峰,高层均价达到15500元/㎡,洋房标准层达到17961元/㎡,而且当天开盘去化100%!而在同一时期,西安的市政府旁房价如何?2018年12月底,龙湖·景粼天序价格公示17458元/㎡,可以说,西安在房价涨幅方面是远远输给郑州的,这一点我们还是要承认。但就在2021年,涨幅摧枯拉朽的郑州绿博爆出了大新闻,绿博从1.5万/㎡跌到0.75万/㎡,郑州连跌五年的市场氛围,似乎并没有改变。最近情况更是复杂,大批的“顶账房”、“低首付”出现,也让人深感困惑。一个连跌五年的城市,按照经济实力来说,应该早就翻盘了,为什么还在连续下跌?关于这个问题,我们还是希望看到郑州方面的分析,不做揣测。而西安市场也表现得很妖异,在2016年涨起来之后,一直到2021年涨幅还在持续,连续上涨了64个月。

连续上涨,让西安成为北方楼市唯一穿越涨跌周期的城市,济南、郑州下跌的时候西安在上涨,郑州、石家庄有点热气了西安还在涨,究竟西安为什么会出现连续上涨?

为什么西安连续上涨?只要深谙西安近几年发展,对于西安房价涨幅就会比较清晰,至少有三点变化:

其一,行业上的规范:2017年以来,人们终于感受到房价上涨,而政策变动影响更大,首先是城棚改政策必须先安置再摘地,其次,所有土地必须走招拍挂,再次,不再审批经适房项目。要知道西安是城棚改大城,经适房更是全国第二,小产权项目也是不胜枚举,行业规范之下,市场供应量剧烈下滑。

其二,成本上的增长:2017年以来,西安开发成本上涨主要在五个方面,招拍挂土地价格上涨明显,普遍采用竞拍配套费的方式,明确要求2019年1月后摘地项目必须为成品房,而且摘地要求配建15%的公租房(5%无偿移交,10%成本价转让),此外还有建筑标准提高之后,所带来的建安成本的增加,多重因素叠加影响。

其三,政策红利影响:2017年以来,城市的投资强度变大,先是城市群及国家中心城市获批,以及“十四运”基建大规模投资;其次,西安2017-2018年连续招商4.8万亿,几乎是过去年均招商水平的十倍增长;再次,全市开动城棚改、治水、教育、医疗、科创等多个领域的“三年计划”,这一点与郑州此前略有相似之处。

其四,人口增长需求:在2016年之前,西安连续十年平均人口增长4.8万,甚至在2015年西安出现了人口净流出3.5万,一直都是低速增长,西安也被媒体称为北方落户第二难。而根据七普数据,十年间(2010-2020)常住人口增加了448.51万,这就意味着四年间西安落户人数大增,在北方城市中独一无二。

当然,西安持续上涨之下,难道西安市场就健康么?肯定不健康,所以西安地方才出政策重锤!

因为,我们也经常看《咪宅》稿件,又身处于西安市场,《实话实说,北方哪个城市房价最令人担心?》里面比较明显的错误有三个:

其一,将连续上涨64个月写成了“连涨四五十个月”。因为连续五年V型探底,2016年中旬房价上涨之际,房企是普遍轻仓促销,因此,西安这边统计在2016年部分板块出现量价齐跌,但整体走势并非如此。而《咪宅》上一次稿件标注,也与此不符。

其二,是说“二手多年徘徊”。因为二手房数据普遍是滞后的,从二手房门店反馈及个人买卖房屋的体验,可以肯定的一点是,西安二手房价格普遍上涨是从2018年开始,最典型的例子就是曲江二期,从每平七八千涨到每平两三万。

其三,是说“二手却始终在比2012年基础上上涨20%上下徘徊”。2012年市场均价才每平米大概六千,如果按照20%,西安市场的二手房是七千多?目前,七千多的房价没办法在西安买房,只能去三原、泾阳、兴平,甚至更远。

最后简单总结一下,西安楼市发展虽然有些“过激”,但与郑州楼市相比,二者各有问题,大家也需要尊重客观规律。

三嶋沙希 http://www.xinzhiliao.com/sj/xiaji/12287.html
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