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LPR现“双降”对地产行业影响几何?

丁文婷 1月20日上午,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2022年1月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期由3.8%下调至3.7%,下调10个基点;5年期以上由4.65%下调至4.6 %,下调5个基点。

值得注意的是,1年期LPR在上个月打破19个月不变的纪录后再次下调,已经连续两个月下降。而5年期以上LPR也在连续21个月维持不变后首次降低,上一次调整还是在2020年4月。

受到LPR调整影响,1月20日开盘不久后,不少地产股上涨,截至今日收盘,碧桂园服务(06098.HK)、融创中国(01918.HK)涨幅均超过15%,龙光集团(03380.HK)、世茂集团(00813.HK)、佳兆业集团(01638.HK)、合景泰富集团(01813.HK)涨超10%,金科股份(000656.SZ)、新城控股(601155.SH)、雅居乐集团(03383.HK)涨幅也超过5%。

光大证券研究所金融业首席分析师王一峰认为,LPR报价的调整将有助于扭转市场悲观预期,刺激企业信贷需求的恢复。特别是5年期以上LPR与房地产市场密切相关,其利率的下调有助于稳定居民住房按揭贷款需求的回暖。

注意到,受房贷集中度调控影响,房地产贷款增速不断下滑。信达证券研发中心相关数据显示,2020年下半年以来,房贷增速已低于各项贷款增速,2021年以来,房贷增速进一步下滑,金融机构房贷集中度明显下降。截至2021年4月末、6月末、7月末、9月末、10月末、11月末,房贷同比增速分别为10.5%、10.3%、8.7%、8.6%、8.2%、8.4%,呈现出持续下降的趋势。

一位四大行信贷部从业人员分析,从居民住房贷款实际操作层面来看,虽然LPR传导会带来一波贷款利率的下调,但利率调整较少会影响刚需客户的购房选择,对持币观望的刚需购房者可能会起到一定的稳定信心作用,对投资客户的选择影响则比较大。“自住的话不管贷款利率是5.6%还是4.6%都会去买,只是选择下手时机的问题,而投资客户可能需要计算一下投资回报比。”

LPR利率下调能在一定程度上刺激市场信心,但一家TOP20民营房企投资部负责人仍持观望态度,因为LPR下调传导至销售端需要时间,由销售端再传达至房企的时间则更长,他认为市场回暖需要一定的时间,“从销售端来说,房地产市场最是‘追涨杀跌’,而市场预期的修复是一个比较难的过程”。

此外,此次调整对房地产企业贷款融资方面的利好十分有限,上述投资部负责人告诉,通过LPR传导能降低企业贷款利率,促进债券利率下行,能起到推动企业融资成本降低,激发融资需求的作用,但地产企业面临的问题不是“钱贵”,而是“找钱难”。

“目前,除了一些央企、国企,以及龙湖、万科、旭辉等少数民营企业外,大部分民企很难从金融机构贷到钱。”他表示,即使现在政策能够利好行业和一些企业,但一批房地产企业面临出清的基调不会变。“对个体民企而言,黑夜还长”。

在王一峰看来,对地产行业来说,除了“稳信贷”外,部分“紧缩性”产业政策也需要配合进行调整。“房企面临着原有高杠杆运作模式转变下,投资增速承压、现金流压力加大、上下游供应链持续挤压的现状,部分偏紧缩性产业政策可能会影响货币政策传导的实际效果。”他认为,需要看到房地产需求端的扩张和基建投资端的发力,推动银行项目融资需求回暖,缓解“资产荒”的压力。“比如,在‘房住不炒’‘因城施策’原则之下,着力满足居民改善性住房需求。对‘认房又认贷’‘四限’等政策进行微调,或者更加科学地完善预售资金管理政策,这些都有利于房地产市场的保交楼、稳销售、降风险和促循环”。

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