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亦庄“厮杀”加入新成员:价格稍贵户型优,80㎡普宅首付约130万

如标题所言,亦庄混战再加入一个新成员,它就是雅居乐在京城的首秀项目——京华雅郡。至此,亦庄河西区目前在售的限竞房项目达到了5个。作为亦庄即将入市的新盘,京华雅郡受到的关注度很高,为此,帮主上周去项目踩了盘,先说几点踩盘期间的感受:

1、亦庄的厮杀已经进入了白热化阶段。去京华雅郡踩盘当天,帮主也顺带摸了一遍目前亦庄在售的其他几个限竞房项目的情况,发现另外4个项目(金隅学府、金隅金麟府、和悦华锦、国际公馆)都有不同程度的折扣,或94折,或直减十几万等等,可见这个片区的去化战已经相当激烈了。想上车的朋友不妨多去看一看,没准就能找到一套适合自己的。

2、京华雅郡是亦庄目前在售的5个限竞房中价格最高的。京华雅郡限定销售均价是54160元/㎡,而另外4个项目的限定销售均价为52695元/㎡,折扣期间均价更是低至4.9-5.1万/㎡。

虽然项目最终开盘是否会有优惠尚不确定,但是帮主可以肯定的一点是,如果亦庄项目要打价格战,那么京华雅郡一定是最不具优势的一个。因为它的溢价率(41.3%)及楼面价(3.96万/㎡)是这5个项目中最高的。

3、项目户型不错,但首开套数不多。无论是80㎡左右的普宅还是135㎡左右大户型,都非常方正,首开的89㎡三居三面宽朝南。不过项目首期开盘总计只有324套房,加之帮主了解到项目目前排卡情况还算不错,所以想买这个项目的要抓紧了。

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按照惯例,先给大家介绍下项目的最新动态:

1、该项目预计在1月初开盘,当然具体还要看拿证时间。根据销售介绍,项目开盘会按照排卡顺序选房。

2、京华雅郡一共11栋楼,但是一期开盘只开5#、8#、9#、10#、11#共计5栋楼324套房源。其中89㎡左右三居是主力户型,166套,分布在8#、11#号楼的2单元,9#、10#楼的全部;80㎡左右两居,60来套;其余为135㎡左右四居户型。

3、价格方面,80㎡两居是普宅,总价控制在374万以内,首套首付约130万;89㎡三居及135㎡四居总价尚不确定,按照项目5.4万/㎡的限价,89㎡三居总价大概会在480万上下;135㎡四居总价在720万上下。

4、剩余6栋楼预计年后开盘,共计490套。二期与一期最大的区别是89㎡三居户型不同。一期89㎡三居是三面宽朝南,二期是两面宽朝南。

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重点和大家说一下即将开盘的这5栋楼的产品信息:

社区规划方面

京华雅郡11栋住宅楼层高为5-10层,容积率2.2,楼间距30-55米。9号楼与10号楼有近1200㎡的底商,这两栋楼临街,不过南侧街道是京华雅郡与港中旅地块的小区内部道路,噪音干扰较小。8号楼西侧单元与11号楼东侧单元临的是亦庄区域的大路,噪音干扰稍大一些。

户型方面

前面已经提到,项目户型共计三种,分别是80㎡两居、89㎡三居以及135㎡四居,此外,这个项目是毛坯交付。

先看主力户型89㎡三居

该户型是时下最受欢迎的三面宽朝南户型,三室两卫全部都是全明的,南侧客厅及两个卧室的飘窗都不算面积,整体得房率78%左右。这个户型的一个亮点是为洗衣机专门预留了一个位置,就是下图红线圈出部分。不过三面宽朝南一个不可避免的问题是,主卧及客厅的面宽尺度不是很大。

135㎡四居户型

这个户型设计也不错,南北通透,卫生间干湿分离,且有洗衣机专属机位,主卧还有一个小的衣帽间,功能空间齐备。

80㎡两居

一共有两种户型,一个较为方正的东西向户型,一个是纯东向户型。

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亦庄河西区是2019年限竞房主战场之一,学校的优势加上高端居住区面貌,使得很多购房者青睐于此。不可否认,亦庄确实有其独有的优势:

首先,学校确实很多。十一实验中学、十一实验小学已经投入使用。目前正在建设12年制的人大附中,规划为96个班,包括48个班的小学和48个班的中学(初中24个班,高中24个班),计划2020年9月投入使用。此外,北京二中也选址亦庄河西区。

其次,区域内的短板也正在被补齐。短板之一,商业。亦庄项目很多,无论是商品房还是限竞房或者回迁房等,都在这个方寸之地扎堆,但是房子多商业却几乎为0。亦庄先后入驻的力宝广场、亦庄创意生活广场、城乡世纪广场、大族广场等大多位于河东区或路东区,距离河西区最近的大族广场也在6公里左右。

不过,8月29日,该区域出让了一宗商业地块,被龙湖摘下,据悉将建设成为龙湖天街商业,多少弥补了商业上的不足。

短板二,轨道交通。年底T1有轨电车将开通,其中兴海一街站距离这几个项目都不算太远。乘坐T1有轨电车可直接换乘亦庄线。

虽然整体区域向好,但是帮主觉得有两点还是值得一提:

1、买这里的项目未必能上人大附。很多朋友买这里是冲着人大附的金字招牌去的,但是随着限竞房房源不断增多,生源也将随之增加。学校可接收的学生数量是一定的,这也意味着即使为了学校来买房,将来也会有不少孩子是没办法进入人大附的。更何况,依照北京中小学“多校划片”的趋势,未来这6个限竞房能不能被划到人大附的学区范围里,都还是一个未知数。

2、项目扎堆,优惠多多。帮主开头已经提到,这个区域目前已经入市的几个限竞房全部都在搞年底促销,各种折扣层出不穷,具体优惠信息帮主稍后会专门写一篇文章说明。所以,如果你认准了亦庄,一定要将这些项目都了解了解,这样才能选出自己最合适的。

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